A rövid távú lakáskiadás teljes tiltását támogatja a budavári online szavazáson részt vevők többsége. Az I. kerületben még nem született végleges döntés, de az eredmény újabb fontos állomása a budapesti szálláshelypiac átalakulásának. A kérdés túlmutat az Airbnb-n: egyszerre érinti a lakhatást, az ingatlanbefektetéseket, a helyi életminőséget és a turizmus jövőjét.
A Budapest I. kerületében rendezett online véleménynyilvánító szavazáson 4503-an vettek részt. Közülük 2637-en, vagyis 58,6 százaléknyian támogatták a rövid távú lakáskiadás teljes tiltását.
A résztvevők 18 százaléka szigorúbb helyi feltételekhez kötné a működést, míg 23,4 százalékuk a korlátozás nélküli folytatás mellett foglalt állást. A Budai Vár területén a tiltást támogatók aránya elérte a 66 százalékot.
Fontos ugyanakkor, hogy a szavazás nem jelent automatikus tiltást. Az önkormányzat a lakossági véleményeket egy készülő hatástanulmánnyal együtt értékeli, és a tervek szerint novemberben kerülhet szabályozási javaslat a képviselő-testület elé.
Az eredmény a szavazáson részt vevők álláspontját mutatja, nem tekinthető automatikusan a kerület teljes lakosságára reprezentatív közvélemény-kutatásnak.
Miért vált sürgetővé a szabályozás?
Budapesten 2025. január 1. és 2026. december 31. között moratórium korlátozza az új rövid távú szálláshelyek nyilvántartásba vételét.
A korábban megfelelően regisztrált szálláshelyek a vonatkozó szabályok betartásával tovább működhetnek, új szereplők azonban a moratórium hatálya alatt főszabályként nem léphetnek be a piacra.
A kerületi önkormányzatoknak ezért fontos kérdés, milyen helyi előírásokkal kívánják szabályozni a rövid távú lakáskiadást a moratórium lejárta után.
Ez azonban nem jelenti azt, hogy 2027-től minden más korlátozás megszűnne. Az országos, helyi és egyéb működési szabályok továbbra is meghatározhatják a szálláshely-szolgáltatás feltételeit.
Budavár helyzete különösen érzékeny. Az I. kerület egyszerre Budapest egyik legértékesebb történelmi és turisztikai területe, valamint több ezer ember állandó lakóhelye.
A vita középpontjában az áll, hogyan lehet összeegyeztetni a turizmus gazdasági előnyeit a helyi lakosság érdekeivel.
Terézváros és Józsefváros két különböző modellt képvisel
A VI. kerületben 2026. január 1-jén lépett hatályba az a szabályozás, amely a magánszálláshelyek és egyéb szálláshelyek meghatározott körében évi nulla napban maximálja a szálláshely-szolgáltatás céljára történő hasznosítást.
Ez lényegében megszünteti az érintett kategóriákban a rövid távú lakáskiadás lehetőségét.
A változás következményeinek értékelésekor azonban külön kell vizsgálni a megszűnő szálláshelyeket, az esetleg más jogszerű szálláshelykategóriába átkerülő egységeket, valamint a turistaforgalom alakulását.
Egy kerület vendégforgalmának csökkenése önmagában nem bizonyítja, hogy a turisták ugyanakkora számban más budapesti kerületekbe költöztek át.
Józsefváros ezzel szemben differenciált korlátozási modellt dolgozott ki.
A 2026 júniusában elfogadott önkormányzati koncepció szerint:
-
A rövid távú szálláshelyek maximális aránya kerületi szinten 3,5 százalék lehet.
-
A Palotanegyedben és a Corvin negyedben 5 százalékos, a külső negyedekben 1–2 százalékos felső határt határoztak meg.
-
A társasházakban egységesen 20 százalékos, alapterület alapján számított korlátot terveztek.
-
Az új szálláshelyek létrehozását további feltételekhez, köztük társasházi hozzájáruláshoz kötnék.
Lényeges különbség, hogy az elfogadott szabályozási koncepció nem azonos a már hatályos, végrehajtható önkormányzati rendelettel.
A józsefvárosi modell célja, hogy a rövid távú szálláskiadás lehetősége megmaradjon, de a lakóépületek és városrészek túlzott turisztikai terhelése mérséklődjön.
Mit jelenthet a szigorítás a lakáspiacon?
A rövid távú lakáskiadás korlátozása több irányban befolyásolhatja az ingatlanpiacot.
Az egyik lehetséges következmény, hogy egyes tulajdonosok a korábban turistáknak kiadott lakásokat hosszú távú bérbeadásra állítják át.
Ha elegendő ingatlan jelenik meg a hagyományos bérleti piacon, az növelheti a kínálatot, és mérsékelheti a bérleti díjak emelkedését.
Ez a hatás azonban nem automatikus.
A tulajdonosok dönthetnek az ingatlan eladásáról, saját célú használatáról vagy más jogszerű hasznosításáról is. Emellett az ingatlanpiaci árakat számos további tényező befolyásolja, többek között a kamatkörnyezet, a jövedelmek, a befektetői kereslet és a lakásépítések alakulása.
A rövid távú lakáskiadás szabályozása ezért fontos lakáspolitikai eszköz lehet, de önmagában nem oldja meg Budapest megfizethető lakhatással kapcsolatos problémáit.
Merre mozdulhat a turisztikai kereslet?
A turistalakások számának csökkenése nem feltétlenül jár a budapesti turisztikai kereslet ugyanekkora visszaesésével.
A vendégek egy része szállodát, hostelt, panziót vagy más kerületben található szálláshelyet választhat.
Mások ugyanakkor az árak, az elérhető kapacitás vagy a szálláshely típusa miatt módosíthatják utazási terveiket.
A hatás nagysága a kínálat változásától, az áraktól és a turisták preferenciáitól függ. A kereslet átrendeződését ezért nem elegendő pusztán a kerületi vendégszámok összehasonlításából levezetni.
A szállodák és közösségi szálláshelyek számára új lehetőségek nyílhatnak, különösen akkor, ha a korábbi apartmanvendégek alternatív szállást keresnek.
A professzionális üzemeltetők versenyelőnybe kerülhetnek, de a kereslet növekedése nem garantált minden szálláshelykategóriában.
Európában is különböző megoldások születnek
Budapest nincs egyedül a rövid távú lakáskiadás szabályozásával.
Barcelona a jelenlegi turistalakás-engedélyek meg nem újításával kívánja elérni, hogy 2028 végére több mint tízezer ingatlan visszakerülhessen a lakáscélú hasznosításba.
Amszterdamban a turisztikai célra rövid időre kiadott saját lakásokra általában évi 30 éjszakás korlát vonatkozik, egyes belvárosi és De Pijp városrészbeli területeken pedig 2026 áprilisától 15 éjszakára csökkentették a maximumot.
Párizsban az elsődleges lakóhely rövid távú turisztikai kiadásának éves korlátja 90 nap.
Az Európai Unióban 2026. május 20-tól alkalmazandó új rendelet az online rövid távú szálláshelyplatformokhoz kapcsolódó adatgyűjtést és adatmegosztást is szabályozza.
Ennek elsődleges célja az átláthatóság javítása, nem pedig egységes európai Airbnb-tilalom bevezetése.
Nem biztos, hogy kevesebb turista érkezik – de változhat a szálláshelypiac
Az Airbnb-típusú szállások korlátozása a turizmus szerkezetét is módosíthatja.
A szállodák, a hostelek és a panziók részesedése növekedhet azokban a városrészekben, ahol a lakásalapú szálláshelykínálat visszaszorul.
Ezzel párhuzamosan felértékelődhetnek az olyan szolgáltatások, amelyek a turistáknak az egyszerű szállásnál többet kínálnak: közösségi tereket, gasztronómiát, kulturális programokat vagy hosszabb tartózkodásra alkalmas megoldásokat.
Nem állítható ugyanakkor bizonyíték nélkül, hogy a szigorítás szükségszerűen magasabb költésű turistákat vonzana, vagy automatikusan növelné a turisztikai bevételeket.
Ennek megítéléséhez a vendégforgalom, a vendégéjszakák, a szállásárak és a turisztikai költés együttes vizsgálata szükséges.
Mi várható Budaváron és Budapesten 2027-től?
Budaváron a következő meghatározó lépés a készülő hatástanulmány értékelése és a helyi szabályozásról szóló képviselő-testületi döntés lehet.
A kerület választhat teljes tiltást, mennyiségi korlátozásokat vagy más működési feltételeket is, a jogszabályi keretek figyelembevételével.
Budapest egészében jelenleg eltérő kerületi megközelítések körvonalazódnak.
Terézváros a meghatározott szálláshelykategóriák teljes tiltását választotta, Józsefváros differenciált korlátozási koncepciót fogadott el, Budaváron pedig még előkészítés alatt áll a döntés.
Az ingatlanbefektetőknek és szálláshely-üzemeltetőknek ezért egyre fontosabbá válik a helyi szabályozások és a lehetséges jogszabályváltozások követése.
A valódi kérdés nem pusztán az, hány Airbnb maradhat Budapesten, hanem az, hogyan lehet fenntartani a turizmus gazdasági értékét úgy, hogy közben a történelmi városrészek élhető lakókörnyezetek maradjanak.
A budavári döntés ebből a szempontból nemcsak az I. kerület, hanem a fővárosi lakhatási és turisztikai politika szempontjából is figyelemre méltó lehet.
