A magyar ingatlanpiac, különösen a budapesti és Pest megyei régió – ahol az országos lakóingatlan-állomány mintegy 30%-a koncentrálódik – gyökeres átalakuláson megy keresztül. Mlinárik Márton ingatlanspecialista elemzése szerint az Otthon Start Program bevezetésekor hangoztatott ígéretek, miszerint az állami kamattámogatás nem generál majd áremelkedést, nem bizonyultak helytállónak.
„A piac felfúvódása egyértelműen megtörtént, hatása legalább akkora, mint korábban a CSOK-é vagy a Babaváróé volt" – jelentette ki Mlinárik Márton. „A legdrasztikusabb változás a panelek piacán látható, ahol mintegy 40%-os áremelkedést regisztrálhattunk rövid idő alatt."
Az Otthon Start Program legnagyobb vesztesei
A szakértő szerint a program éppen azokat sújtja leginkább, akiknek elvileg segítene: az első lakásukat keresőket.
„A fiatalok, az életkezdők, a frissen családot alapítók számára általában a panel volt az elérhető, belépő kategória. Ezeknek az árrobbanása gyakorlatilag kizárja a potenciális vásárlók újabb tömegeit a piacról" – mutatott rá az ingatlanspecialista. „Az úgynevezett felső kategóriás vevőket, klasszikusan például a Rózsadombon vásárlókat nem érinti látványosan a támogatás torzító hatása.”
Ez a folyamat ráadásul pszichológiai hatással van a nem panel ingatlanokra is, és egy nehezen megállítható láncreakciót indított el.
„A paneljüket most jó áron eladó tulajdonosok várhatóan a magasabb presztízsű környékekre vagy az agglomerációba viszik a pénzüket, tovább görgetve ezzel az árspirált” – tette hozzá.
Befektetői exit
A piaci helyzetet tovább árnyalja a befektetői magatartás megváltozása. Az Airbnb felfutása, majd a Covid okozta turbulencia óta jelentősen megnőtt a befektetési célú vásárlások aránya, azonban most egy markáns „befektetői exit" tanúi vagyunk.
„Sokan most szállnak ki a budapesti bérlakásokból, és ennek egyértelmű oka a hozamok csökkenése” – magyarázza Mlinárik Márton. „Budapesten ma már a bruttó 4%-os bérleti hozam jónak számít, miközben egy államkötvény 7%-ot fizet, kockázatmentesen. A matek egyszerű, a befektetők átcsoportosítanak."
Ezt a tendenciát erősítik a szigorodó Airbnb-szabályozások is. Egyes kerületek, mint például a VI. kerület, teljesen betiltották a rövid távú lakáskiadást.
Globális kitekintés
Mlinárik Márton szerint a hazai piacról kiszoruló vagy a magyar hozamkörnyezetben már fantáziát nem látó befektetők körében egyre nő az érdeklődés a külföldi lehetőségek iránt:
„A kontraszt éles. Míg egy 50 nm-es nyaraló Balatonfüreden elérheti a 150 millió forintot, addig Törökországban egy hasonló méretű ingatlan akár 30 millióból is megvásárolható, minőségben pedig a Földközi-tenger partja nehezen összevethető a Balatonnal. Emellett olyan helyszínek, mint Tenerife, 12 hónapos szezont és magasabb hozampotenciált kínálnak”.
Hozzátette, hogy a magyar befektetők jelentős része eddig csak országhatáron belül diverzifikált – vett lakást Debrecenben vagy Szegeden a budapesti mellé –, de a teljes portfóliója forintban maradt.
„A valódi diverzifikáció az, amikor euróban vagy dollárban hozunk létre befektetést" – mondta Mlinárik Márton.
A szakértő ugyanakkor óva int attól, hogy bárki meggondolatlanul vágjon bele a külföldi ingatlanvásárlásba.
„A külföldi ingatlanbefektetés nem veszélytelen műfaj. Albánia egyes részein például előfordul, hogy naponta csak kétszer van víznyomás, Spanyolországban rengeteg a használatbavételi engedély nélküli ingatlan, Thaiföldön a külföldi állampolgárok számára kvóták érvényesek az ingatlanvásárlásra" – sorolja a buktatókat a szakértő.
A kockázatok elkerülésének kulcsa a helyi viszonyokat és a jogi környezetet tökéletesen ismerő szakértő bevonása.
„Magyarországgal ellentétben például a legtöbb országban az adásvételi szerződést nem ügyvéd, hanem közjegyző hitelesíti. Egy távoli befektetésnél, például Thaiföldön, elengedhetetlen egy olyan partner, aki elintézi a papírmunkát, beszéli a nyelvet, és kézben tartja az üzemeltetést, bérbeadást is. Enélkül a befektetés könnyen rémálommá válhat" – teszi hozzá a specialista.
Konferencia a globális ingatlanpiacról
Ezekre a kihívásokra és lehetőségekre reagálva rendezik meg az “Ingatlanbefektetés külföldön” konferenciát november 29-én.
„A konferencia célja, hogy kitörjünk abból a buborékból, hogy csak a 93.000 négyzetkilométerben gondolkodunk" – fogalmaz Mlinárik Márton. „A rendezvényen 15 előadó – köztük olyan hiteles, évtizedes tapasztalattal bíró nevek, mint Király Norbert vagy a 15 éve Marbellán élő dr. Horváth Zsolt osztja meg tudását az érdeklődőkkel.”
A résztvevők Spanyolország, Kambodzsa, Törökország, Horvátország, Szaúd-Arábia, Dubai, Thaiföld, Olaszország, Málta, Bali, Ciprus, Mexikó és Németország területén nagy tapasztalattal rendelkező szakértőktől kaphatnak hiteles információkat, piaci körképet, jogi és adózási tanácsokat, finanszírozási tippeket.
