...mellé nagyüzemben már csak egy különleges, Magyarországon még sosem látott termékkel lenne érdemes beszállni. A gond csak az, hogy a magyarok inkább pancsolni szeretnek, nem fizetnek külön szolgáltatásokért.
Alig találni már szabad szobát a nagyobb resortokban, azaz gyógy- és wellnesshotelekben az október végi hosszú hétvégékre, és a szektor befektetői oldalról is pezseg. A szakértők szerint ugyanakkor a spa és wellness szolgáltatást a nagy láncokon kívül manapság inkább muszájból izzadják ki a hoteltulajdonosok, és a magas élőmunka-igény, illetve a markáns szezonalitás miatt úgy fest, akad a szektorban jobb befektetés is, mint resortot gründolni.
A legfrissebb piaci események és elemzési adatok viszont könnyen felcsigázhatják a befektetőket. Májusban adták át a hárommilliárd forintból megújított margitszigeti Danubius Thermal Hotelt, Budapest legnagyobb gyógy-wellness szállodáját, mely szeptember elejétől négy másik Danubius-házzal együtt az Ensanához, a 2019-ben alakult legnagyobb európai gyógylánchoz tartozik úgy, hogy továbbra is a CP Holdings tulajdonában marad. A Danubius magyarországi Spa divíziója az idén augusztus végéig 8 százalékos bevételnövekedést ért el a tavalyi év azonos időszakához képest, ezen belül a két margitszigeti gyógyszálloda bevétele 12 százalékkal nőtt.
Ensana Health Spa Hotel
A hazai piacot uraló másik lánc, a Mészáros Lőrinchez köthető Hunguest is hasít: tavaly 2017-hez képest több mint másfélszeresére nőtt az árbevétel, miközben az év végére a hálózat márkája alatt jegyzett 27 hotelből 22 saját üzemeltetésbe, illetve tulajdonba, a Hunguest pedig június 30-ával a Konzum beolvadásával hatalmasra hízott Opus-csoporthoz került. A szállodalánc piacvezető szerepe erősödött, és idén ősszel nyílik a 4 milliárd forintból épülő 27. egység Nyíregyháza-Sóstón, mely a megyeszékhely legkomplexebb szolgáltatást nyújtó szállodája lesz.
Szeszélyes évszakok – háromhavonta áremelés?
„Az elmúlt években sokan léptek be ingatlanfejlesztés címszóval a turizmusba, de jelenleg alig találni a kapacitáshiány miatt nagy építőipari céget, amelyik fel tudna húzni egy resortot – és akkor a nemzetközi sztenderdekhez szokott külföldi beruházó számára alig értelmezhető adminisztratív és humánpolitikai problémákról még nem is beszéltünk” – mondja Flesch Tamás, a Magyar Szállodák és Éttermek Szövetségének elnöke. A beruházók között a helyi viszonyokat jobban ismerő magyarok aránya a kereskedelmi ingatlantanácsadó CBRE elemzése szerint 60 százalékra tehető, így a 2019 első félévében a teljes hazai hotelszektorba fektetett 102 millió euró 40 százaléka köthető külföldi fejlesztőkhöz.
A jellemzően svájci frankban és euróban eladósodott piaci szereplők számára komoly fejfájást okoz az árfolyam megugrása, valamint a válság előtti időkhöz képest óvatos, már nem 90-10, hanem 50-50 százalékos finanszírozásban gondolkodó banki hitelpolitika. Az építőipari állapotok pedig a magabiztosan mozgó magyar beruházókon is kifognak, a 40 százalékos anyagár-emelkedés számos fejlesztést lehetetlenít el.
Akadt olyan befektető, aki az utolsó pillanatban lépett vissza: már minden terv elkészült, a szerződést aláíráshoz kinyomtatták, mire a kivitelező szerette volna belevenni, hogy háromhavonta újratárgyalhassa az építési költségeket.
Nyilván nem lefele vitte volna az árait, és ezt a rizikót a jelenlegi helyzetben nem kívánta vállalni a beruházó. Ez azt sugallja, hogy a sikeres fejlesztés alapja a feszes költségkontroll” – mondja Hegedűs Attila, a hotel- és ingatlantanácsadó BDO ügyvezetője. Laurent Lassier, a CBRE Magyarország idén tavasszal indult Hotel üzletágának vezetője szerint szállodaépítéskor a mozgó építési költségek miatt 8-12 százalékos pluszköltséggel érdemes kalkulálni.
Az óvatosság ebben a szektorban kiemelten fontos, hiszen a megtérülési idő jóval több, mint pl. egy lakóingatlan-fejlesztésnél. Az üzleti modelltől függően a befektető 10-20 évet is várhat a pénzére, egy luxuskategóriában tervezett szállodabelső, vagy egy nagyon komplex fürdőszolgáltatás kiépítése bő két évtizedre is kitolhatja a megtérülést. „A budapesti prémiumkategóriás hotelek esetében 10 év körül van a megtérülés, ez kb. 5 százalékos hozam, míg a nagyobb kockázatot futó hotelek esetében a magasabb hozamelvárás miatt inkább 12-15 évről, de egy komoly üzleti stratégiaváltás előtt álló szálloda esetében akár 20 évről is beszélhetünk” – magyarázza Laurent Lassier.
A szakértők inkább háromcsillagost vennének
A szállodaipar egésze egyébként kiemelkedően jó számokat produkált az első félévben a CBRE szerint; a vendégéjszakák száma 13 millióra nőtt, melyet 5,8 millió vendég töltött el Magyarországon (míg egy évvel korábban ez a szám 12,96/5,8 millió volt). Az átlagosan eltöltött 2,24 éjszaka már alig marad el a nyugati országok kb. 2,5 éjszakás átlagától, ráadásul Flesch Tamás szerint „van még plusz fél nap a városban”, és fejlődni is van hová: Bécsben kétszer akkora a szállodai kapacitás, mint Budapesten, míg a foglalási arány jelenleg 73,9 százalékos csúcson áll.
Beszédes ugyanakkor, hogy az első félévben átadott 590 új szoba egyike sem gyógyszállóban épült, de a kilátásban levő, év végéig elkészülő 1400 és a további 1600, fejlesztés alatt álló szoba is városi (elsősorban budapesti) hotelekhez köthető. Idén nagy nemzetközi láncok brandjei nyitottak házakat, és a közeljövőben is csak fajsúlyos nemzetközi szereplők (a katari tulajdonosi hátterű Marriott W és Renaissance, a német H2 valamint egy Hard Rock) érkezése várható.
ibis Styles Budapest Airport
„Ha a bevételt a ráfordított idővel és energiával, a megoldandó problémák számával súlyozzuk, a legjobban egy háromcsillagos Ibis hotellel jár az egyszeri befektető.
A gyógyszállók amolyan beleszeretős kategória; az, aki egyszer már vett ilyet, hajlamossá válhat gyűjteményt építeni belőle
– mondja egy név nélkül nyilatkozó szakértő. A resortok vonzó arculata mellett persze az is csábítja a beruházót, hogy a prémium termékeknek számító gyógyhoteleket magasabb áron lehet értékesíteni, mint egy átlagos városi hotelt. Ugyanakkor „ma Magyarországon nagyobb kockázata van egy gyógyszálloda építésnek, mint Budapesten egy városi hotelbe fektetni” – szögezi le Flesch Tamás – nem csoda, hogy a külföldi befektetők inkább a turistáknak építenek hotelt Budapesten, és a vidéki resortokat meghagyják a magyar beruházóknak – legfeljebb átadás után megvásárolják azokat.
Nincs spa, nincs vendég
A szállodaiparban egyébként a bevételnövekedés ellenére is romlott valamelyest a jövedelmezőség, aminek a működési költségek eddig nem tapasztalt növekedése az oka. A kúracsomagok (masszázs, egyéb kezelések) nélküli spa maga egy szállodának minimális bevételt hoz, hiszen legtöbbször ingyenes, fenntartása viszont az energiaárak mellett pluszterhet ró a bérköltségekkel és munkaerőhiánnyal küzdő üzemeltetőkre.
Bár a szobaárak körülbelül 10 százalékkal nőttek, ennek jelentős részét a növekvő munkabérek felszívják, jó hír, hogy a bevételnövekedés legalább fedezi ezeket a költségeket. Azt azonban a teljes szakma pozitívan értékeli, hogy a 2020-tól esedékes áfacsökkentés további fedezetet jelenthet a munkabérekre, sőt, felújításokra és profitra is futná belőle – mondja Hegedűs Attila. Laurent Lassier rámutatott: bár egy spa általában nem termel olyan jelentős bevételt a vidéki hoteleknek, mégis, ha nincs ez az szolgáltatás, a vendégek kevésbé szívesen jönnek.
Így hát hotele válogatja, ki, hol tud húzni a nadrágszíjon. A Hunguest egerszalóki resortjában, a Salirisben például a tb-kártyások kárára szorítottak:
tavaly ősz óta a hotel példátlan módon nem vállalja, hogy a beutalóval, a társadalombiztosítás támogatásával érkező betegeket is fogadja.
Bár a Nemzeti Egészségbiztosítási Alapkezelővel (NEAK) kötött szerződés alapján a nagyobb fürdők rendszeresen fogadnak jellemzően idős, kevésbé tehetős tb-kártyás betegeket, a szolgáltatóknak nem kötelező ilyen szolgáltatást fenntartaniuk – de eddig illett. Az eset azért is váltott ki felháborodást, mert a Salirisbe az állami MFB Bankon keresztül közel 11 milliárd forintnyi közpénzt öltek, és az tavaly az állami felszámolótársaságtól nyomott áron (nem hivatalos források szerint 2,3 milliárd forintért) került a Hunguesthez.
Saliris Hotel**** Egerszalók
Ehhez hasonló veszteséggel záruló ügyletre egyébként egyik általunk megkérdezett hotelszakember sem tudott hasonló nemzetközi példát felhozni. Miközben más fürdőkomplexumokban a gyógyászatot már eleve veszteségesnek tervezik, és arra várnak, hogy a NEAK emelje a térítési díjakat, egy név nélkül nyilatkozó szállodai szakember szerint teljesen érthető, hogy a Saliris üzletpolitikai okokból nem kötött szerződést az egészségbiztosítóval. „Telt házzal dübörögnek a hosszú hétvégéken, és sajnos a tb-sek többsége nem differenciál, a legforgalmasabb időszakokban mennének ők is. Ha maga szállodás lenne, akinek kötelező teljesíteni az üzleti tervet, melyik vendéget választaná: amelyik sokat fizet, vagy amelyik keveset?”
Nekünk a pancsolás a wellbeing
A megoldás a szolgáltatások differenciálásban rejtőzhet; Franciaországban például más hotelek szerződnek az egészségbiztosítóval, és mások, amelyek a wellbeing jegyében az ott divatos thalasso-terápiát kínálják. „A thalasso-terápiába tartozhat bármilyen spa, mozgásforma, vagy akár fogyókúrás program, melyet egy terapeuta vezetésével, csomagban használ a szállóvendég. Ezeknek a csomagoknak nagyon borsos áruk van; jellemző, hogy vidéken a helyiek nem is nagyon látogatják ezeket a resortokat” – mondja Laurent Lassier.
A francia szakember szerint Magyarországon egyelőre nehéz lenne differenciálni, hiszen
a resortok magyar vendégei inkább csak pancsolni szeretnek, más szolgáltatásokat, melyekért fizetni kellene, alig vesznek igénybe.
Nemrég a legnagyobb francia thalasso-terápiás lánc tulajdonosa felmérte a magyar piacot, de arra jutott, hogy erre a költséges és komplex szolgáltatásra az itteni vevőkör nem tart igényt, így nem építenek házakat. A szállodaszövetség elnöke viszont úgy véli, igenis lenne hely Magyarországon egy harmadik nagy gyógyláncnak – csak a terméknek kell elég különlegesnek, és persze elérhető árúnak lenni.
Válságálló Budapest
Flesch Tamás szerint a belföldi turizmus tortáját már nem lehet tovább szeletelni, a szektor fejlődése a külföldi vendégektől függ, így a többi szakemberhez hasonlóan a kongresszusi központ és regionális repterek megépülésében, valamint a vidéki infrastruktúra és a Liszt Ferenc-reptér fejlesztésében látják a jövőt. „Párizsban például nem kell átutazni a városon a reptérről a pályaudvarig, az ország bármely szeglete elérhető a reptér mellől induló vonatokkal” – emeli ki Laurent Lassier.
Míg a vidéki resortok foglaltságát a hosszú hétvégét alakítják, Budapesten már gyakorlatilag megszűnt a szezonalitás; a fürdőknek is köszönhető, hogy februárban éppúgy özönlenek a turisták a városba, mint nyáron. „Már senki nem hiszi el, hogy még mindig ilyen jó – mondja Flesch Tamás a válságváró hangulat kapcsán. – De Budapest lassan olyan termékké válik, hogy a magyarországi turizmusnak egy újabb válság esetén sem lenne komoly félnivalója.”
Az általános pozitív hangulatot jelezheti az is, hogy végre megtörténik a Gellért Hotel megújítása, igaz, azt már nem a Danubius, hanem – amennyiben a tranzakció sikerrel zárul – új tulajdonosa, a magyar-amerikai hátterű Indotek vállalná magára, és a renoválás után egy luxus színvonalú nemzetközi hotelláncot bíznának meg az üzemeltetéssel.
„A Gellért árából nagyjából az összes Danubius-házat fel lehet újítani, érthető az eladás” – kommentálta az esetet egy szállodaszakértő. A Gellért-fürdőt, melyet a Budapest Gyógyfürdői és Hévizei Zrt. üzemeltet, nem érinti a felújítás, „de nem lennék meglepve, ha előbb utóbb azt is felhúznák a luxushotel színvonalára – akkor viszont a belépőjegyek árát is emelni kell, ami még jobban szűrné a vendégkört”.
Forrás: hvg.hu
