Az árak képzésénél azonban nemcsak az aktuális piaci trendek, hanem a régi, akár százéves épületek állapota is meghatározó. A belvárosi ingatlanok értékének és energetikai adottságainak felméréséhez a Balla Ingatlan, a Habitat for Humanity és a Delta Building Kft. szakembereit kérdeztük meg.

Megtudhatjuk, hogy az 1944 előtt épült bérházakat mennyire éri meg felújítani, számít-e ma az ingatlan-adásvételnél az energetikai állapot, mit ért ma a lakosság többsége energetikai felújításon, és lehet-e a belvárosban egymillió forint egy négyzetméter.

A belvárosnak nevezett városrész ingatlanjai Balla Ákos, a Balla Ingatlan ügyvezető-tulajdonosa szerint sem a főváros, sem más vidéki nagyváros esetén alapvetően nem tekinthető homogénnek – ez által az áraik sem. Budapesten a rakparti, Dunára néző lakások, vagy a Jászai Mari-tér környéke kiemelt résznek tekinthető, itt valóban magasabb árak és nagyobb kereslet tapasztalható a lakásoknál. Ellenben a Kodály köröndtől kifelé eső részek vagy a Paulay Ede utca esetén ez már nem mondható el. A járvány előtt nem tapasztaltak árcsökkenést a kiemelkedő ingatlanok esetén, másutt a kereslet és az ár még 10 százalékkal is csökkent tavaly szeptemberhez képest.

Az ingatlanok értéke azonban a lokáción kívül a régi bérházak esetén nemcsak a lakás, hanem maga a ház állapotától is nagymértékben függ – árulta el Balla Ákos. Így állhat elő, hogy egy rendbe rakott, felújított ház lakásainak a négyzetméterára egymillió forintnál jár, míg az omladozó homlokzatú, elhanyagolt lépcsőházzal rendelkező házban a szépen felújított lakás négyzetméterára messze alatta maradhat az eladói vágyaknak. Ehhez ugyanis a komplett ház felújítása és rendbetétele kellene.

Ablakcsere és teljes körű utómunkálatok egy helyen. Kérem, kattintson ide!

Míg az épületek energetikai jellemzőinek meghatározásáról szóló jogszabály egyre szigorúbb követelményértékek teljesítését írja elő az új lakások/házak építése és a jelentős felújítások során, hatásuk még nem érzékelhető számottevő mértékben. Hogy hogyan alakulnak majd ennek hatására az új ingatlanok ára, és hogyan hat majd ez a használt ingatlanok árképzésére például a régi bérházak esetében, egyelőre felmérhetetlen Balla Ákos szerint. A Balla Ingatlannál jelenleg úgy látják, hogy a lakások energetikai minőségi osztálya nem képezi az ártárgyalás alapját.

A Habitat for Humanity (HfH) 2019. novemberi konferenciáján elhangzott adatok alapján a helyzet cseppet sem rózsás, a magyar országos épületállomány 70 százaléka energetikailag elavultnak tekinthető. A Nemzeti Épületenergetikai Stratégiához készült lakossági szociális felmérés szerint az 1944 előtt épült társasházak 30 százaléka gazdaságosan nem felújítható. Vagyis a szigorú előírások miatt olyan jelentős mértékű beruházást jelentene, ami nem térül meg húsz éven belül a felújítással elért alacsonyabb energiaköltségek révén – árulta el a kutatás kapcsán, Dr. Nagy Balázs, a BME egyetemi adjunktusa. Ez alól nem kivétel a budapesti belváros sem, főleg az V., VI., VII. és VIII. kerület 1944 előtt épült bérházai. Persze a teljes körű energetikai felújítás vagy megújuló energia használata állami ösztönzők nélkül általánosságban a magyar ingatlanállománynál sem tűnik elérhetőnek… Így nem meglepő, hogy a kutatás szerint a lakosság csak részleges energetikai felújítást végez el az ingatlanok állapotának javítása érdekében, ami ablakcsere (74%), homlokzati hőszigetelés (62%), tetőszigetelés (41%) és fűtéskorszerűsítés (36%) volt.

Ezt támasztja alá Arrasz Imre, a Delta Building Kft. cégvezetőjének tapasztalata is, aki a belvárosi ingatlanok esetén kapja az egyik legtöbb megkeresést és megbízást ajtó-ablak cserére. A kivitelező cég vezetője szerint a lakások energetikai felújítása többnyire az ablakok és ajtók, valamint az árnyékolók cseréjét, esetleg páramentesítő szellőzőrendszer beépítését jelenti elsősorban. Ez a legkönnyebben és összességében a legolcsóbban kivitelezhető felújítás, ha megfelelő minőségben kerül kivitelezésre, nagymértékben javítja a hőérzetet, egyben a fűtésszámla csökkenését is eredményezi. Így végső soron az ingatlan értékének növekedésével, a jobb nyílászárók révén a zajcsökkenés az életminőség javulásával is együtt jár.

Díjmentes helyszíni felmérés Budapest belvárosában. Kérem, kattintson ide!

 Az ingatlanvásárlások terén a Balla Ingatlan statisztikái szerint a lakásvásárlók leginkább átlagos vagy beköltözhető lakást, esetleg felújítottat vásárolnak szívesen, és eladás esetén is ezt célozzák meg. Így a gépészeti, energetikai beruházások nem jellemzők az eladási szándék esetén, sőt a fürdőszoba vagy konyha felújítása is kockázatos az egyéni ízlésvilág miatt. A Delta Building Kft. tulajdonosának tapasztalatai alapján ugyanakkor a belvárosi lakásvásárlók első dolgai közé tartozik a komplett nyílászárócsere, vagyis úgy tűnik, inkább olcsóbban veszik meg a vevők a lakást, és a szükséges energetikai és esztétikai felújítást ők végeztetik el. Ez ráadásul nemcsak a befektetői, hanem az átlagos tulajdonosi szemléletnél is jellemző az építési vállalkozó szerint.

Az ingatlan értéknövelése inkább a drágább, és esztétikusabb famintázatú dekorfóliával ellátott vagy a színes tokozatú műanyag nyílászárók, inox díszpaneles bejárati ajtók, elektromos, akár programozható funkcióval ellátott alumíniumredőnyök iránti igénynél érzékelhető. Az átlagos lakástulajdonosok ezzel szemben nem a lakásuk értéknövelését, hanem az energiafogyasztás csökkentését tartják elsődleges célnak, és a legkedvezőbb ár-érték arányú műanyag nyílászárókat keresik. Nem mellesleg a legrövidebb határidőre is ezek gyárthatók le, de a szakember szerint náluk a belvárosi épületek egyedi méretű, akár ívelt, alakos ablakainak cseréje, a galéria külön nyílászáróval ellátása is rutinfeladatnak számít. A gyártásuk sem igényel több időt a megszokott méreteknél vagy típusoknál, és némi felárért a szezonban átlagos 4-6 hét gyártási és beszerelési határidő is lerövidíthető.

A részleges energetikai felújításnál maradva az ajtó-ablak csere mellett az árnyékolástechnika alkalmazása is fontos tényező. A nyílászárócsere esetén a lakástulajdonosok ezt úgy tűnik, tudatosan kezelik. Szinte minden esetben megrendelnek valamilyen – jellemzően hatékonyabb, külső – árnyékolástechnikai rendszert, leginkább redőnyt is. A kisebb energiahatékonyság vagy az esztétikai értéke miatt, de a belső (rolettás, reluxás) árnyékolástechnika kiveszett az érdeklődésből. Ellenben egyre tudatosabb elvárás a megrendelőktől a magas minőségű anyagok, több légkamrás műanyag tokok, az ablakok, ajtók élettartamát, hatékonyságát és biztonságosságát növelő minőségi vasalatok alkalmazása. Fontos szempont lett a megrendelőknél a beszerelést végző munkások szakmai tudása, felkészültsége, gyakorlottsága is.

Balla Ákos szerint a belvárosi ingatlanok esetén értéktartást vagy esetleg -növelést az egész ház felújításával, korszerűsítésével lehetne elérni, amely általában vagy az építőipari szakemberhiány, vagy a lakók anyagi helyzete miatt hiúsul meg. Egy bérház rendbehozatala ugyanis közös teher, amelyet ha nem tud, vagy nem akar minden lakó viselni, az egész ház elesik tőle. A teljes bérházak energetikai felújítása vagy nyílászárócseréje Arrasz Imre szerint sem gyakori például az V. vagy VI. kerületben sem. Ezért a lakóközösségek számára nyújtott csoportos kedvezmény kihasználása sem jellemző a belvárosi bérházak esetén. Mivel az egyéni megbízásokból is bőven van munka, így nem is látják érdemesnek az építőipari szereplők a jogi és banki folyamatok menedzselését egy teljes bérház megnyeréséhez.

 (x)