A tavalyi év utolsó negyedévében ugyanis tovább csökkent az irodapiaci üresedési ráta, így a teljes irodapiaci kihasználatlanság mindössze 5,6 százalékon áll.
A negyedévében két irodaépülettel bővült a budapesti modern irodapiaci állomány, amivel a fővárosi állomány elérte a 3 687 620 négyzetmétert - derül ki a BRF legfrissebb elemzéséből.
2019 utolsó negyedévében átadták a dél-budai részpiacon a Bartók Udvar 2 első fázisát (8 200 négyzetméter), valamint a Váci úti irodafolyosón található Balance irodapark legújabb épületét, a Balance Hallt (16 100 négyzetméter), így a teljes budapesti modern irodaállomány eléri a 3 687 620 négyzetmétert. Ebből 3 083 050 négyzetméter az „A” és „B” kategóriás modern spekulatív irodaterület, míg 604 570 négyzetméter a saját tulajdonú iroda.
Az üresedési ráta rekordalacsony 5,6 százalékra süllyedt, ami 0,3 százalékpontos negyedéves csökkenésnek felel meg. A legalacsonyabb üresedési rátát (1,4 százalék) a Nem-Központi Pest részpiacon regisztrálták, míg a legmagasabb üresedési ráta (34,5 százalék) továbbra is az Agglomerációban mérhető. A negyedév során két részpiacon emelkedett némileg az üresedési ráta, Buda-Központ és az Agglomerációban, míg a maradék hat részpiac mind csökkenő vagy stabil üresedést regisztrált.
A nettó abszorpció a negyedik negyedév során 28 170 négyzetmétert tett ki, így az éves abszorpció 128 380 négyzetméter volt. A bruttó kereslet 2019 utolsó negyedévében elérte a 202 510 négyzetmétert, ami 18 százalékkal magasabb az előző év azonos időszakában regisztrált értéknél. A teljes keresleten belül a szerződés-hosszabbítások képviselték a legnagyobb arányt a bérbeadási volumen 44,5 százalékával, amit az előbérleti szerződések követtek különösen magas 31,1 százalékos részesedéssel. Az új szerződések részaránya 18,6 százalékot, míg a bővülések 5,8 százalékot tettek ki a negyedév során. A teljes kereslet 2019-ben 637 120 négyzetméterre nőtt, ami a valaha regisztrált legmagasabb érték.
A felpörgött kereslet annak is betudható, hogy a cégek számára egyre fontosabbá válik a minőségi irodaterület, mivel az iroda kialakítása mostanra a HR szempontok közé emelkedett. Az, hogy a munkavállalók a lehető legmodernebb körülmények között dolgozhassanak növelheti a hatékonyságot és akár a fluktuációt is csökkentheti.
A legmagasabb bérlői aktivitás a Váci úti folyosó részpiacon volt mérhető, ami a teljes volumen 46 százalékát tette ki. Ezt követték a Nem-Központi Pest és a Buda-Központ részpiacok, 18 százalékos és 12 százalékos keresleti részesedéssel.
A BRF összesen 170 bérleti szerződést regisztrált a negyedév során. A számos nagyméretű tranzakció eredményeként az ügyletek átlagos mérete 1191 négyzetméter volt, ami 41 százalékos év/év növekedést jelent, azonban 12 százalékkal alacsonyabb az előző negyedév átlagánál. Összesen 13 szerződést kötöttek 3000 négyzetméternél nagyobb területre: 1 új bérleti szerződést, 5 előbérleti szerződést és 7 szerződéshosszabbítást.A negyedév öt legnagyobb méretű tranzakciójából négyet a Váci úti folyosón írtak alá, egyet a Dél-Buda részpiacon. A fent említett tranzakciók előbérletek és hosszabbítások voltak, összesen 64 100 négyzetméteren. Az előbérleti volumen növekedése ismét a hosszabbítások arányának visszaszorulását eredményezte.
2019 utolsó negyedéve hozta a valaha regisztrált legnagyobb előbérleti tranzakciót egy folyamatban lévő fejlesztésben: ez az ExxonMobil megállapodása volt a Váci úti folyosón épülő Pillar irodaház összes, 27 330 négyzetméter irodaterületére.
A legnagyobb hosszabbítást a Buda-Központ részpiacon a Bartók Házban írták alá 9 240 négyzetméterre, míg a legnagyobb új bérleti szerződést 4780 négyzetméterre kötötték a Nem-Központi Pest részpiacon található Hungária Centerben. A legnagyobb bővülés 2470 négyzetméter volt, a Váci úti Vision Towers-ben.
Elképesztő számok a Váci úti folyosón
A Váci úti irodafolyosó szerepével a g7.hu legújabb elemzése részletesen foglalkozik, ami a Váci úti irodák és az azokban lévő cégek gazdasági jelentőségét vizsgálja. A felmérésből kiderül, hogy bár csak a hazai vállalkozások 0,1 százaléka van a Váci út mentén, ezek adják az összes hazai vállalkozás termelési értékének 6,7, árbevételének 4,1, és az alkalmazottak számának 1,5 százalékát. Az elemzés kiemeli, hogy nem minden ottani központtal működő cég összes tevékenysége bonyolódik konkrétan a Váci úton, van amelyiknek országszerte több telephelye is van, de így is jól látszik, hogy mennyire koncentrált Budapesten belül a gazdasági aktivitás. A gyűjtés egyébként 763 olyan céget tartalmaz, melyek árbevétele az utóbbi években elérte az 50 millió forintot. Ezekben összesen 47 ezer ember, a budapesti foglalkoztatottak 5,5 százaléka dolgozik, de a szomszédos utcákban működő irodákkal együtt feltehetően ennél is nagyobb lenne az arány. A következő években átadni tervezett irodaházakkal együtt ráadásul tovább erősödhet az alpiac gazdasági koncentrációja.
A tanulmányt készítette: a Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF, BRF), amellynek tagjai a CBRE, a Colliers International, a Cushman & Wakefield, az Eston International, a JLL és a Robertson Hungary.
Hírforrás és grafikonok: portfolio.hu
