Az Otthon Centrum megvizsgálta, hogy jelen körülmények között a vásárlás, illetve a bérlés milyen pénzügyi következményekkel jár. Sok függ a jövőbeli ingatlanárak és bérleti díjak emelkedésétől, illetve a különböző befektetési formák hozamaitól, de jelenleg mégis inkább úgy tűnik, hogy a vásárlás továbbra is némileg kifizetődőbb - derül ki az OGH Hírügynökséghez eljuttatott gyorselemzésben.

„A tégla jó befektetés” sokak számára volt axióma, a lakásprivatizációra, vagy a 2000-es évek elején az állami kamattámogatás fűtötte árnövekedésre alapozva. Ez a tétel valójában már 2007-től megbukott, hiszen azóta nem volt reálár emelkedés az ingatlanpiacon. Mégis, a gondolattal, hogy inkább a banknak törlesztem a hitelt, mint a tulajdonosnak fizetem a bérleti díjat, hiszen a futamidő végén az enyém lesz a lakás, ma is gyakran találkozni” – mondta Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője. – „A jelenlegi kamatkörnyezetben és piaci viszonyok mellett azonban érdemes végiggondolni a kérdést és megalapozottan dönteni a bérlés, vagy vásárlás között.”

Lakásba, vagy államkötvénybe?

A vásárlás és bérlés összehasonlítását kezdjük az egyszerűbb helyzettel, amikor a példánkban szereplő magánszemély feje fölött ugyan még nincs tető, de rendelkezik a lakás megvásárlásához szükséges teljes összeggel. Számára a fő kérdés, hogy a lakhatását hogyan oldja meg? A rendelkezésre álló tőkéből vásárolja-e meg a lakást, így lemondva annak kamatairól, viszont tulajdonosként nem kell bérleti díjat fizetnie, , vagy fektesse be a tőkét és annak kamataiból fizessen bérleti díjat. Első látásra egyszerű a kérdés eldöntése: ha a tőkén elérhető hozam meghaladja az éves bérleti díjból számolt hozamot (az éves bérleti díj és a vételár hányadosát), akkor a lakásbérlés a kézenfekvő, ha a befektetés hozama a bérleti díj hozamánál alacsonyabb, a vásárlás bizonyul a jó döntés.

Elméletben az a vásárló, akinek van lehetősége 6-7 százalékot meghaladó – a lakásbérlet éves hozama jelenleg átlagosan 6-7% körüli – éves kamatú befektetésre, annak a bérlet lehet jó megoldás. Természetesen az átlagosnál olcsóbban megvásárolt lakás esetén még ennél is nagyobb hozamot kell hozni a tőkebefektetésének, hogy a lakásbérlés igazi alternatívája legyen a lakásvásárlásnak. A gyakorlatban azonban ennél több szempontot kell figyelembe venni. Nem szabad kizárni az ingatlanárának lehetséges emelkedését, ami középtávon egy nagyon is reális lehetőség a magyar lakóingatlan piacon. Figyelembe kell venni az inflációt, amivel a bérlésnél a befektetőnk bérleti díját évente indexálja a bérbevett lakás tulajdonosa. Ezekkel az elemekkel nézzünk egy példát egy XIII. kerületi 50 négyzetméteres, használt, téglaépítésű ingatlannal, és egy 5 éves periódussal, ami alatt a példabeli magánszemélynek szüksége van a lakhatásra. A lakás havi bérleti díja 80.000 Ft, vételi ára pedig 16,1 M Ft és az ezekből számított éves bérleti hozam 5,95%.

Az 5,95 százalékot meghaladó hozamú befektetést nem nehéz találni; az 5 éves futamidejű államkötvény éves kamata a legutóbbi aukció adatai alapján 6,5 százalékot tett ki. Az államkötvény az alacsony kockázat miatt egyébként is megfelelő konstrukció, hiszen példánkban a tőkéből származó jövedelméből kell a lakhatás költségeit (bérleti díjat) megfizetnie. Ezek alapján, példa személyünk két út között választhat: A) a lakás árának megfelelő 16,1 millió forintját 5 éves államkötvénybe fekteti, és a kamatokból fizeti a 80.000 Ft körüli havi bérleti díjat, vagy B) a pénzen megvásárolja a lakást, nem fizet bérleti díjat, de lemond a kamatokról. Az 5 éves periódus végén a példa személyünk visszakapja a befektetése névértékét, vagy az akkori piaci áron eladja a lakását.

1. táblázat – Egy 50 négyzetméteres, XIII. kerületi lakás vásárlás, vagy bérlet formájában történő 5 éves használatának költsége, különböző lakásár emelkedés mellett

Forrás: Otthon Centrum
infláció:4%, bérleti díj 80.000 Ft/hó (évente indexálva), ingatlan ár: 16,1 M Ft, diszkontráta: 6,5%, befektetés: 5 éves állampapír, kamat: 6,5%
*a bérlés esetén az ingatlan áremelkedése nem befolyásolja a költségeket

A modellünkben az ingatlan bérlése és az ingatlan árának befektetése csak abban az esetben kifizetődő, ha nem számítunk semmilyen áremelkedésre a következő 5 évben. Ha a reálisabb szcenárióban, és az 5 éves időszakon éves átlagban legalább az inflációt elérő áremelkedésben bízunk, akkor már a vásárlás éri meg. Ez utóbbi, az 5 éves időszakon jelenértékben számolva, 1,2 M Ft-tal kisebb költséget jelent. Az 5 éves időszakon 5 százalékos reálérték emelkedést feltételezve még inkább növekedik a vásárlás előnye a bérlettel szemben. A modellben sok a változó, így ha a példánkban szereplő magánszemély talál az államkötvény 6,5 százalékos kamatánál magasabb hozammal kecsegtető befektetést, akkor a bérlet kerülhet ismét előnybe. Példánkban a lakás árának inflációt követő emelkedése esetén a befektetésnek 8,1 százalék fölötti hozammal kell rendelkeznie, hogy a bérlet jobban megérje, mint a lakásvásárlás. Ilyen befektetés azonban magasabb kockázatot is jelent, amit a lakhatás folyamatossága miatt külön mérlegelni érdemes.

„Az 5 éves időszakon éves 4 százalékos inflációt követő árnövekedés a lakáspiacon valós alternatíva, hiszen a lakásárak így a válság óta elszenvedett 20 százalékos nominális árcsökkenést korrigálnák” – tette hozzá Déry Attila. – „Az idei év már bíztatóan indult a lakáspiacon, és még akkor is, ha inkább stagnálás valószínűsíthető idén a lakásárak tekintetében, az 5 éves időtávon könnyen elképzelhető a 20 százalék körüli nominális növekedés.”

Hitelből is megéri vásárolni?

Reális lakáspiaci szcenáriókat és befektetési lehetőségeket feltételezve a készpénzes vásárlóknak a várható áremelkedés miatt érdemesebb a lakásvásárlást választani. A kérdést tovább bonyolíthatja, ha a vásárláshoz nem áll rendelkezésre a teljes tőke. Ilyenkor a két opció a tőke befektetése, és a kamatokból a bérleti díj egy részének megfizetése, vagy a tőkét egy hitelhez önerőként felhasználva a lakás megvásárlása. Ekkor a lakhatásért a bérleti díj helyett a törlesztő részletet fizeti a vásárló. A modell futamidejének a végén, az előző példához hasonlóan, vagy visszakapja a befektetése névértékét, vagy az akkori piaci áron eladja a lakását.

„A modell megbízhatóságát, illetve gyakorlati használhatóságát jelentősen rontja, hogy a hitelt jellemzően hosszabb, 15-20 éves időtávra veszi fel a lakásvásárló. Ilyen időtávra nagyon nehéz megbízhatóan előre jelezni a hitelkamatok, a lakásárak, a bérleti díjak, de még az infláció alakulását is” – tette hozzá Déry Attila.

A megnövekedett bizonytalanság ellenére a fent leírt példát folytatva, egy 15 éves időtávon megvizsgáltuk a hitelből vásárlás, illetve az önerővel megegyező tőke befektetésének kimenetelét. A befektetésnek a 15 éves államkötvényt választottuk, melynek legutóbbi aukcióján 6,75 százalékos éves kamatot állapítottak meg. Példánkban az ingatlan árának 40 százaléka áll rendelkezésre. A hitelt szintén 15 évre, 7,15 százalékos hitelköltség mutató mellett vettük figyelembe. Ez a hitelkamat megegyezik a jelenlegi 5 éves kamatperiódusú lakáscélú lakossági hitelek átlagos hitelköltség mutatójával. A 15 éves periódus végén a példa személyünk visszakapja a befektetése névértékét, vagy akkori piaci áron eladja a lakását.

Az eredmény nagyon hasonló a készpénzes verziónál tapasztaltakhoz, a tőke befektetése és a kamatokból a bérleti díj kifizetése a modellben csak akkor éri meg, ha a 15 éves időszakon egyáltalán nem számítunk lakásár emelkedésre. Ha éves átlagban 1,1 százalékot meghaladó az áremelkedés (ami a modellben a 4 százalékos infláció miatt még reál értelemben vett értévesztést jelent), ami a 15 éves időtávon egy összesen 24,7 százalékos nominális emelkedést jelent, akkor már a vásárlás éri meg jobban. Aki tehát a következő 15 éves időtávon 25 százaléknál nagyobb nominális áremelkedésre számít a lakásárakban, annak már hitelből is megéri jelenleg a lakásvásárlás, feltéve, hogy a modell jelenlegi kondíciói nem változnak, de ilyen előrejelzésekre a gyakorlatban valószínűleg kevesen fognak vállalkozni.

2. táblázat – Különböző lakásár emelkedés mellett egy 50 négyzetméteres, XIII. kerületi lakás 15 éves használat vásárlás vagy bérlet formájában térül meg jobban?

Az előrejelzés nehézségét a múltbeli árak alakulása is jól mutatja. Ha az elmúlt 15 év lakásár tendenciáit nézzük, akkor 1998 és 2013 között a nominális emelkedés több mint 100 százalékos, viszont 10 éves időtávon 2003 és 2013 között nominális értelemben már 4 százalékos csökkenés látható.

„A lakásvásárlás pénzügyi tudatossága és annak időtávja között önmagában is ellentmondás van. A lakásvásárlás egy hosszú távú döntés, hiszen csak a megvásárlása és eladása a jelen piaci helyzetben majdnem egy évet emészt fel, a használat, illetve birtoklás időtávja pedig sok-sok évben mérhető. Ez túl hosszú időtáv ahhoz, hogy megbízhatóan előre jelezzük a bérlés, vagy vásárlás eldöntéséhez elengedhetetlen feltételek, pénzügyi kondíciók alakulását” – mondta Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója. – „Emellett a válság egyik hozadéka lehet, hogy a lakásvásárlók tudatosabban tervezik meg pénzügyi szempontból is a vásárlásukat. Hiszen 5 éves időtávon reálisan a vásárlás éri meg jobban, mint a bérlés.”

(OC - OGH)