– A válság óta folyamatosan a költségcsökkentésről és a hatékonyságnövelésről beszélhettünk. Az ügyfelek körében most a gazdasági virágzás idején látható-e attitűdbeli változás, másfajta stratégiai szemlélet, amely meghatározza az ingatlanüzemeltetést is?

– A 2008-as válság az ingatlanszektorra is bénítóan hatott, akkoriban a megrendelőknek majdhogynem egyetlen feladata maradt az üzemeltetés felülvizsgálata. Minden korábbinál nagyobb figyelem jutott az üzemeltetési költségek csökkentésére, racionalizálására. A legtöbb megbízó a felére csökkentette a karbantartások gyakoriságát, az esedékes fejlesztések és felújítások rendre csúsztak vagy elmaradtak. A megrendelők a legutolsó üzemeltetési költségsor legutolsó cellájába is belekérdeztek, közben az FM-szolgáltatók közötti verseny is tovább erősödött.

A piaci boom miatt az utóbbi években több pénz folyik az ingatlanokba és az ingatlanfejlesztésekbe. Több ingatlan cserél gazdát, az ingatlan-tulajdonosok és az épülethasználók egyre igényesebbek. Ez persze azt is jelenti, hogy a folyamatosan emelkedő elvárások egyre fejlettebb műszaki megoldásokat, azok pedig egyre képzettebb műszaki üzemeltető szakembergárdát kívánnak. Ugyanakkor hiába a boom, az üzemeltetési költségek folyamatosan fókuszban vannak. Napjainkban a munkabérek, az anyag- és energiaárak rohamosan nőnek, a befektetők, ingatlan tulajdonosok viszont csak minimálisan kívánnak többet költeni az üzemeltetésre.

– Ma az irodaházakban minden a bérlőkről és a munkahelyi jóllétről szól. Ehhez hogyan járulhat hozzá az FM-piac?

– Az irodák kiválasztásakor a bérlők ma már egyre tudatosabban keresik a környezetbarát megoldásokat, az egészséges, kényelmes munkahelyeket. Valószínűleg ettől nem független, hogy a fejlesztőkben is egyre nagyobb a hajlandóság az új épületek BREEAM, LEED vagy akár a WELL minősítésének megszerzésére a hozzájuk kapcsolódó kiemelkedő műszaki megoldásokkal. Miközben az FM-cégektől ma is elvárás a versenyképes üzemeltetési költségszint, emellett a bérlői élményt is biztosítani kell. Ez alatt nem a kifogástalan takarítást és a sokkilences rendelkezésre állást, hanem egyre inkább a modern technikát, a proptech nyújtotta kényelmi szolgáltatásokat értjük. Ide sorolhatjuk például a parkolóhely- vagy tárgyalófoglalást mobiltelefonos app segítségével, az irodai környezet testre szabását, a távolról is szabályozható légállapot jellemzőket. Vagyis az épületek egyre okosabbak és egyre „felhasználóbarátabbak” lesznek.

– A magyar létesítménygazdálkodási piacon milyen új innovatív megoldásokról, technológiai változásokról beszélhetünk, amelyek meghatározhatják és átalakíthatják az üzletágat?

– A jövő épülete hatalmas mennyiségű adatot állít elő és tárol saját magáról, így egy ilyen létesítmény állapotáról és működéséről eddig soha nem látott mennyiségű információnk, elemzésünk és riportunk lesz. A „big data” nyújtotta előnyök alapján a karbantartásokat, javításokat, a teljes FM szolgáltatást minden eddiginél pontosabban tervezhetjük és kontrollálhatjuk. Adatokat egyszerűbb és olcsóbb mozgatni, mint szakembereket, járműveket és felszerelést, így rengeteg utazási költséget, szakértői munkaidőt és egyéb erőforrást tudunk megspórolni.

A kihasználtsági adatok alapján optimalizálni lehet az épületek energiafelhasználását is. Minél többet kommunikál egy ház saját magáról, annál többet tudunk róla, és annál pontosabban tudunk tervezni minden szükséges tevékenységet. Feltéve, hogy elég rátermettek vagyunk. Ennek az iránynak a ma ismert csúcs-alkalmazása a BIM szoftver (Building Information Management), amely az épületek agya, vagy talán inkább a lelke lehet. Ez az az adatbázis, amely mindent tud egy létesítményről annak teljes életciklusában (tervezés – kivitelezés – üzemeltetés), és rendelkezésére áll minden szereplőnek, aki kapcsolatba kerül az építménnyel.

A másik jellemző fejlődési irány a robotok és a mesterséges intelligencia megjelenése. A takarító robotok már hazánkban is működnek. A szaksajtóban és kiállításokon már évekkel ezelőtt bemutatták a mesterséges intelligencia alapú virtuális recepcióst, az élőerőt kiváltó, gyakran az emberre hasonlító robotokat, illetve az adatbázisokat elemző-rendszerező, mesterséges intelligencia alapú alkalmazásokat. Szerintem a közeli jövőben ezen a téren is feltétlenül áttörés várható.

– Hogyan hatnak majd ezek a technológiai változások az FM-cégekre?

– A korszerű, környezettudatos technika az épületeknél főként az energiafelhasználás és a kibocsátások csökkentését jelenti, vagyis a fenntarthatóságra fordított befektetések nagyrészt az üzemeltetés, a működés során térülnek meg. Arról mégis ritkán esik szó, hogy az okos épületekhez okos üzemeltető is kell. Egy új létesítményben egy karbantartónak nem csak a villáskulcs a munkaeszköze, hanem a különböző számítógépek, IT-rendszerek is. A folyamatosan fejlődő berendezéseket, eszközöket tökéletesen kell ismerni, hogy a leghatékonyabban tudjuk működtetni. A szakszerű kezelés és karbantartás ma már épületenként más és más. Ez azt is jelenti, hogy az FM-cégek számára a folyamatos oktatás, képzés elengedhetetlen, a vállalat minden munkatársának meg kell őriznie nyitottságát, az élethosszig tartó tanulás képességét.