A tavalyi beruházási volumen fele már március végéig átadásra került, de ez még mindig nem elég a felfokozott kereslet kiszolgálására. Pál Tamás, az Eston International iroda-bérbeadási divíziójának vezetője szerint az elmúlt tíz év talán legaktívabb, legizgalmasabb időszakában mozgunk most, amit a bérlők közül még sokan nem értékelnek reálisan.

A válság utáni időszak beruházás-hiányos évei véget érni látszanak, de a kedvező gazdasági környezet hatására megélénkült bérlői igény még mindig dinamikusabban nő, mint az építés volumene. 2016-ban várhatóan az előző évben átadott irodaterületek négyszerese kerül piacra; ugyanakkor a mintegy százezer négyzetméternyi tervezett átadással szemben a 2015-ös rekord-magas piaci kereslet további bővülése áll szemben.

Az első negyedéves adatok szerint a kiadott irodák összterülete megközelítette a 85 ezer négyzetmétert, ami az egy évvel korábbihoz képest 32%-os erősödést jelent. Fejlesztői oldalon erősen hasonlít a piac a középkori lovagi ütközetek hangulatára: ha valaki elkiáltja magát, és rohamra indul, mindenki utána nyomul. A fejlesztők tehát mennek előre, a projektek fej-fej mellett jönnek a piacra.

„Mi most ezt a pozitív hangulatot érzékeljük, és reméljük, sokáig ki is fog tartani. Pont egy évvel ezelőtt arról beszéltünk, hogy a piac valahogy sosem készül fel igazán a rosszra, de a jóra sem. Azt tapasztaljuk, hogy a bérlők részéről sok esetben hiányzik a tudatos időzítés a bérleti szerződéseket illetően: sokan elkezdtek növekedni, de nem figyeltek oda, hogy időben megfelelő irodaterületet is találjanak maguknak. A belvárosi régióban (CBD) vagy a központi pesti (Central Pest) és budai (Central Buda) részpiacokon pedig az elmúlt év végére már egyszerűen elfogytak a területek.

A bérlők szerkezete is jelentősen megváltozott ezeken a részpiacokon. Rengeteg olyan IT- és webfejlesztő cég jelent meg, akik kimondottan a belvárosi részeket preferálják. A munkatársak összetétele miatt mások lettek a bérlői-felhasználói szokások is. Azok, akik jellemőzen ezeknél a cégeknél dolgoznak, az Y generáció tagjai. A „hipszter” kategóriába tartozó mérnökök, fejlesztők pedig már inkább biciklivel járnak, és szeretnek bent tartózkodni (élni, szórakozni) a belvárosban” – mutat rá Pál Tamás.

Az irodapiaci szakember a pozitív keresleti trendeket szemléltetve elmondta, van olyan belvárosi irodaház, ahol évekig 10 ezer négyzetméter terület állt üresen, de tavaly év végére már csak 300 négyzetméter szabad terület maradt. 2015 utolsó negyedévében a fent említett részpiacokon 32.000 négyzetméter irodaterületet szívott fel a kereslet, 2016 első negyedévében további 24 ezer négyzetmétert. Ezeken a részpiacokon most az emelkedő bérleti díjak jellemzőek, csakúgy mint a többi külső területen is.

„Tavaly azt mondtuk: Újbuda lesz az új Váci út, a 11. kerület lesz az a fókuszterület, ahol nagyon sok fejlesztés meg fog valósulni. A Váci út azonban keményen visszatért a ringbe, és igyekszik korábbi domináns pozícióját megőrizni. Az új modern irodaállomány közel egynegyede is itt található, és a kereslet jelentős része is, úgy látjuk, hogy megint erre a területre irányul. 2016 első negyedévében ez 28 %-ot tett ki” – mondta el az Eston iroda-bérbeadási divíziójának vezetője.

Ami a Váci út megújuló arcát illeti, 50.000 négyzetméternyi irodaház fejlesztése van folyamatban: elkezdődtek a Nordic Light (Skanska, 26,000 m2), a V17 (Wing,12,000 m2, és a CityZen (ConvergenCE, 12,000 m2) építési munkái is. A Váci úton egy metrómegállónyi szakaszon belül koncentrálódik a legtöbb új projekt: HB Reavis Projekt A, B (36,000 m2), White House, GTC (22,000 m2), Advance Irodaház (11,000 m2), Promenade Gardens, Horizont Development (25,000 m2). Az újonnan kialakuló „hot spot” új projektjei az Árpád híd vonzáskörzetében 94.000 m2-t tesznek ki.

Az ingatlanfejlesztők tavaly nagyon sok tervet elővettek, leporoltak, átneveztek, és hozzáláttak a fejlesztésükhöz. „A fejlesztők között is nagy verseny érzékelhető, a kínálat kezd nagyon változatos lenni. „Jó hír, hogy az új projektek igazából egymást erősítik, a fejlesztők ezért végső soron örülnek egymás sikerének, és hogy végre mozog a piac. Nem csupán irodaház-, hanem városközpont-fejlesztések szemtanúi is lehetünk. A maga 50 hektár feletti területével külön említést érdemel a BudaPart,- melyesetében egy igazi nagyszabású, komplex fejlesztési tervről beszélhetünk irodaházakkal, lakó- és kereskedelmi kiegészítő funkciókkal együtt”.

A következő két év erőteljesen a bérbeadói piacról fog szólni, hiszen másfél-két év múlva lehet számolni az új épületek átadásával. A várakozások szerint a bérleti díjak feljebb fognak kúszni; a bérlőknek azért vigasz, hogy a jövőben egyre jobb minőségű, jobban átgondolt koncepciójú épületek fognak megépülni. Ez ugyanakkor azt is jelenti, hogy az új irodaterületek átadásáig ki kell tartani, az irodahasználati koncepciót a piaci lehetőségekhez képest kell optimalizálni.

Már látszik, hogy a szerződések letárgyalásának, megkötésének időpontja kiemelten kritikus ponttá vált, és az egyre fogyatkozó lehetőségek kényszermegoldásokba is szoríthatják az irodabérlőket. Az ingatlantanácsadó szerint eljött az idő, hogy a bérlők lássák a piaci realitásokat: a bérbeadók prioritása a legjobban kiadható irodaterületek kialakítása és a bérleti bevételek maximálása. Ezek alapján a mostanában lejáró kisebb vagy alacsonyabb bérleti díjú irodaszerződések meghosszabbítására aligha lehet számítani, ugyanakkor az elérhető, minőségi kínálat is egyre szűkül, a bérleti díj-alku valószínűségével együtt.

„Személy szerint élvezem, hogy ilyen izgalmas és dinamikus most a piac. Remélem, hogy ez a trend sokáig ki fog tartani! Jó lenne, ha sikerülne egy Bécshez hasonló irodapiaci környezetet megélni Budapesten, amely folyamatosan képes a növekedésre, megújulásra, és változatos bérirodákat tud kínálni az eltérő bérlői igények számára” – zárta a beszélgetést és piaci áttekintést Pál Tamás, az Eston International iroda-bérbeadási divíziójának vezetője.

------------------------------
A hír szerzője: OGH